Exp. 2005-000345

SALA DE CASACIÓN CIVIL

Ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA DE ANDUEZA.

 

En el juicio por retracto legal arrendaticio intentado ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil INVERSIONES LA RIKA DESPENSA, C.A., representada judicialmente por los abogados en el ejercicio de su profesión Carmen Blanco G., Oswaldo Lafee Fortoul, Adolfo Hobaica y Rafael Antonio Rodríguez, contra la también sociedad mercantil SASSOLA, C.A., y el ciudadano RICHARD TUCKER LOERO, patrocinados judicialmente la primera, por los profesionales del derecho, Knut Nicolay Waale Rodríguez y Mayerli Rosales Palacios y, el último, por José Luis Ramey, Santos Simón Robles Pérez, Mariolga Quintero, Leonardo José Viloria, Carlos Zumbo Baez, Lima Tovar, Olga Febres Cordero e Ibone Moreno de Aray; el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo como tribunal de reenvío, dictó sentencia en fecha 16 de marzo de 2005, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la co-demandada Sassola, C.A. en contra de la sentencia dictada por el a quo el 26 de abril de 1999, sin lugar el recurso de apelación intentado tanto por la demandada como por la demandante contra la sentencia dictada por el a quo en fecha 30 de enero de 2001, y finalmente declaró sin lugar la demanda. En consecuencia, confirmó la sentencia dictada por el a quo el 30 de enero de 2001, que declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio.

Contra el precitado fallo, la demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

Concluida la sustanciación, pasa la Sala a dictar su decisión bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, lo cual hace previas las siguientes consideraciones:

 

 

PUNTO PREVIO

 

         En el presente caso la sentencia que se impugna fue dictada luego de que éste Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en fecha 29 de septiembre de 2004, casara la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del área metropolitana de Caracas en fecha 21 de septiembre de 2001, declarando su nulidad.

         En relación a la procedencia del recurso contra sentencias dictadas por un juez de instancia, luego de casado un fallo anterior, esta Sala en sentencia Nº 00765  de fecha 15 de noviembre de 2005, caso Lorenza de las Mercedes Hidalgo de Márquez y otros contra Neila Coromoto Toro Mejías, expediente Nº 2004-910,  estableció lo siguiente:

                                    

“…En esta oportunidad, en razón de la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuyo fin primordial es la realización de la justicia a través de sus principios, y en aras de dar cumplimiento a los derechos que tienen las partes a la defensa, el debido proceso, derecho de petición, de obtención de una tutela judicial efectiva, acceso a los órganos de justicia y principio pro actione, según los cuales todo ciudadano tiene derecho a acceder a los órganos jurisdiccionales, al juzgamiento con las garantías debidas, a la obtención de una sentencia cuya ejecución no sea ilusoria y a que los requisitos procesales se interpreten en el sentido mas favorable a la admisión de las pretensiones procesales, consagrados en los artículos 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y dando cumplimiento a la sentencia N° 1573 de fecha 12 de julio de 2005, emanada de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, expediente N°. 05-0309, caso Carbonell Thielsen, C.A., la Sala retoma la doctrina fijada en fecha 30 de abril de 1997 y establece que el requisito de la cuantía para la admisibilidad del recurso de casación será examinado sólo en la primera oportunidad en que se interponga tal recurso.

 

En consecuencia, luego de dictada la sentencia en sustitución de la anulada por la Sala, y en el supuesto de que fuese anunciado recurso de casación, debe ser considerado cumplido el requisito de la cuantía, sin que resulte necesario nuevo examen. Y en tal sentido se establece que para todos los casos, incluyendo el presente, en los cuales se produzca la casación múltiple, no será revisado dicho requisito. Así se establece.

 

Se abandona el criterio de la Sala establecido, entre otras en sentencia del 13 de abril de 2000, ut supra trascrita, por ello el nuevo criterio debe aplicarse en todos los asuntos, inclusive los que se encuentren en trámite, con el fin de garantizar los principios constitucionales explanados con anterioridad. Así se establece…”.

 

         En consecuencia, en el presente caso por haber sido dictada sentencia luego de que esta Sala así lo ordenara, en aplicación del criterio aquí retomado, no es necesario exigir el cumplimiento  del requisito de la cuantía. Así se decide.

 

 

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

ÚNICO

 

 

De conformidad con el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia el recurrente la infracción de los artículos 1.533 y 1.546 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, por falta de aplicación.

Argumenta el recurrente, lo siguiente:

“…Tal y como consta en los autos, nuestra representada intentó una acción de retracto legal arrendaticio contra el propietario del inmueble que era su arrendador y contra el tercero que adquirió el mismo, fundamentándola en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, que establece que el arrendatario de un inmueble que hubiere durado por más de dos (2) años o haya realizado mejoras en el inmueble que excedan del 5% de su valor y esté solvente en las pensiones de alquiler, tendrá derecho preferente sobre otras personas que quieran adquirir el inmueble, en concordancia con las disposiciones contenidas en el Código Civil relativas al retracto legal.

 

(…Omissis…)

La recurrida resolvió luego de analizar las defensas opuestas por las partes y las pruebas promovidas en el juicio, que nuestra representada no tenía derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, por dos motivos:

1.- El primero por cuanto el inmueble que le fue dado en arrendamiento no era una vivienda, pues solo las viviendas se encontraban bajo el ámbito del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, tal y como lo establece el criterio contenido en la sentencia de la Sala Político Administrativa de fecha 7 de Agosto de 1997 con ponencia de la Dra. Hildegard Rondón de Sansó.

2.- El segundo motivo por cuanto el objeto del contrato de arrendamiento había sido inicialmente un terreno urbano, aunque sobre el mismo el arrendatario construyó bienhechurias (sic) durante la vigencia del contrato, destinadas al ejercicio comercial.

 

(…Omissis…)

Es claro que el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, que el retracto de los inquilinos cuyo (sic) especie se trata en este caso, se rige por lo pautado en el artículo 1.546 del Código Civil, esta disposición ha debido aplicarse para resolver la controversia; y al no hacerlo así, la recurrida la infringió por falta de aplicación.

 

(…Omissis…)

Las violaciones denunciadas fueron determinantes del dispositivo del fallo, porque la recurrida al no haber aplicado la norma contenida en el artículo 6° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de 1947, declaró sin lugar la acción de retracto legal arrendaticio intentada, por considerar en primer lugar que este derecho solo puede ser ejercido por los inquilinos que ocupan los inmuebles originariamente destinados a viviendas y no a locales comerciales, y en segundo lugar porque a los terrenos que originariamente fueron arrendados vacíos aunque para el momento de la enajenación se encuentren construidos tampoco le es aplicable lo dispuesto por el mencionado decreto legislativo. La debida aplicación de este dispositivo legal habría conducido a darle la razón a nuestra representada INVERSIONES LA RIKA DESPENSA C.A  y declarar procedente su demanda, por cuanto ninguna de las dos razones dadas es procedente en derecho…” (Negritas del texto)

 

 

Al respecto la sentencia recurrida, dejó establecido lo siguiente:

“…El Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, sólo es aplicable a los inmuebles que se encuentren, por su composición, destinados a habitación, es decir casas o apartamentos destinados a viviendas, y no a locales comerciales, menos a terrenos urbanos, aún cuando sobre los mismos se encuentren construidas bienhechurias (sic) destinadas al ejercicio comercial, toda vez que en caso de marras las mismas fueron construidas por su arrendatario.

Siendo que en el presente caso la actora, sociedad mercantil La Rika Despensa, C.A., ejerció la acción de retracto legal arrendaticio, sobre un inmueble constituido por un terreno ubicado en la parcela Nº 4, manzana 2 de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda, con un área aproximada de un mil ciento diecisiete metros cuadrados (1.117 mts2)…se evidencia, que dicho inmueble se encuentra excluido del ámbito de aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que basado en el ámbito de aplicación del decreto en comento, conforme a la doctrina de nuestro más alto tribunal, de la cual se hace eco, quien aquí decide, debe tenerse por improcedente la presente acción de retracto legal arrendaticio ejercido por la sociedad mercantil Inversiones La Rika Despensa C.A., contra la empresa Salsola, C.A., y el ciudadano Richard Tucker Loero…”

 

 

Para decidir, la Sala observa:

 

En la presente delación el recurrente plantea que el ad quem incurrió en  la infracción de los artículos 1.533 y 1.546 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, por falta de aplicación, lo que a sus dichos fue determinante en el dispositivo del fallo por cuanto la debida aplicación de dichas normas, habría conducido a darle la razón a su representada INVERSIONES LA RIKA DESPENSA C.A. y, en consecuencia, declarar procedente la demanda de retracto legal arrendaticio.

 

Ahora bien, para determinar la procedencia de lo denunciado es conveniente precisar que para el momento en que se instauró el presente juicio, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que establece en su artículo 6  el derecho a ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, el cual constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenar el inmueble arrendado.

Así, el mencionado artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (derogado) disponía que:

 

“…Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal.

Aun cuando el arrendamiento hubiere durado, menos de dos años, el arrendatario tiene el derecho que acuerda esta disposición si ha ejecutado mejoras que excedan del 5% (cinco por ciento) del valor del inmueble.

En uno y en otro caso, no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente Decreto...”. (Doble subrayado de la Sala).

 

 

 

La Sala observa que el referido artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, establece el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado, más no regula la condición de modo, tiempo y lugar para su ejercicio razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal, (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem), lo cual se desprende de la misma norma.

Asimismo, el referido decreto contempla en su parágrafo único  las excepciones respecto a la procedencia de dicho retracto legal arrendaticio, entre las cuales citan los casos de arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio, en consecuencia, si el inmueble del cual se pretende el retracto legal tiene estas características, el solicitante no tendrá posibilidad de ejercer dicho derecho de preferencia para adquirir el inmueble, ni serán aplicables las disposiciones relativas al retracto legal contenidas en el Código Civil, porque la interpretación literal de la norma así lo impone.

 

En el sub iudice, el juez superior consideró, que el inmueble sobre el cual se ejerció el retracto legal, se encuentra excluido del ámbito de aplicación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en virtud de que la Sala Político Administrativa en sentencia de fecha 7 de Agosto de 1997, juicio incoado por Administradora Las Vegas, S.R.L., contra Agencia de Loterias Los Angeles, señaló que dicho decreto sólo es aplicable a los inmuebles, destinados a habitación, es decir casas o apartamentos destinados a viviendas, y no a locales comerciales, menos a terrenos urbanos, razón por la cual el ad quem no aplicó el pre citado decreto al presente caso, y en consecuencia  declaró improcedente la acción de retracto legal arrendaticio.

Siendo éste el fundamento de la decisión recurrida la Sala considera necesario, referirse al criterio jurisprudencial vigente al momento de dictar sentencia, para luego compaginarlo con la norma y declarar o no la procedencia de la denuncia.

 Al respecto en sentencia de fecha 30 de marzo de 2000, caso José Viera Da Luz contra Julio Cesar García Gaitan, la Sala Político-Administrativa de Tribunal Supremo de Justicia, modificó el criterio establecido en fallo de fecha 7 de agosto de 1997, dictado por esa Sala y el cual señalaba que los inmuebles destinados al uso comercial o industrial no resultaban subsumibles en los supuestos de hecho contenidos en el artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, es con ocasión de tal particular  que la doctrina disipó las dudas interpretativas, concluyendo lo siguiente:

 

“...vista la exclusión o desaplicación que sobre los locales comerciales o industriales se hacía del DLDV (sic), surgía la interrogante si tal circunstancia abarcaba “in extenso” al resto de las normas contenidas en el texto del decreto aludido, esto es, si la exclusión de los inmuebles destinados a la industria o al comercio no sólo resultaban no encuadrables en el artículo 1°, sino también respecto del resto de la normativa contenida en el Decreto, es decir, los diversos derechos preferentes (artículos 3, 4 y 7), la consignación inquilinaria (artículo 5) y el retracto legal para el caso de la venta de inmueble (artículo 6 del DLDV en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil); frente a lo cual se pronunció asentando que de la sana interpretación de la terminología empleada por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, la Ley de Regulación de Alquileres y del propio Código Civil, utilizando no sólo el criterio extensivo sino también el restrictivo manifestando a través de la interpretación literal de los vocablos, tal y como fue realizado por la sentencia de esta Sala antes comentada, y por la indagación que de la intención del legislador se ha hecho, al haber sido motivado en uno y otro caso de manera distinta, es que concluye en acoger satisfactoriamente la exclusión de los inmuebles destinados al comercio, industria y oficinas, del procedimiento de desalojo o desocupación a que se refiere el artículo 1° del decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, pero dicha exclusión en modo alguno puede traspolarse y aplicarse a los supuestos de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria aún vigentes para aquel entonces.

 

Posturas jurisprudencial y doctrinaria que, en la presente ocasión, esta Sala reitera y acoge...”. (Negritas de la Sala).

 

 

En tal sentido, de la jurisprudencia anteriormente transcrita, se evidencia que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas sólo excluye de su aplicación los locales comerciales o industriales respecto del procedimiento de desalojo, más no de los derechos preferentes, consignación arrendaticia y demás normas de la legislación especial inquilinaria vigente para aquel entonces, por tanto en el presente caso debió aplicarse dicho decreto, en cuanto a retracto legal arrendaticio se refiere.

Asimismo, esta Sala en sentencia de fecha 12 de abril de 2005, caso MOHAMED ALÍ FARHAT, contra INVERSIONES SENABEID C.A. y CARMEN CECILIA CABALLERO MEJÍAS DE BLANCH, ratificó dicho criterio y estableció lo siguiente:

 

“…De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda…” (Subrayado de la Sala)

 

Es claro pues, de conformidad con las jurisprudencias  supra citadas, que en el presente caso era aplicable el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ya que el inmueble  sobre el cual se pretende ejercer el derecho de retracto, se trata de un terreno dado en arrendamiento para el ejercicio del comercio.

 De lo anteriormente señalado, se evidencia que el juez de la recurrida no aplicó el decreto en comento, pues decidió conforme a la jurisprudencia de la Sala Político Administrativa de fecha 7 de agosto de 1997, obviando de esta manera lo establecido por esa misma Sala el 30 de marzo de 2000, caso José Viera Da Luz contra Julio Cesar García Gaitan, respecto a la aplicación del Decreto Legislativo de Viviendas en aquellos inmuebles dados en arrendamiento y destinados a la industria o comercio,  por consiguiente el ad quem debió aplicar dicho decreto específicamente en lo que a retracto legal arrendaticio concierne( articulo 6 ejusdem), así como también, el artículo 1.546 del Código Civil, disposición relativa al retracto legal, contenida  en el Código Civil.

En consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto la Sala considera que la recurrida cometió las infracciones denunciadas por el formalizante, por lo cual declara procedente la denuncia de infracción del artículo 1546 del Código Civil y 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas. Así se establece.

 

 

D E C I S I Ó N

 

 

 

         Por los razonamientos expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de marzo de 2005. En consecuencia, se ordena al juez superior que resulte competente dictar nueva decisión con sujeción al criterio de derecho establecido en el presente fallo.

No ha lugar la condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.

            Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte  (20) días del mes de diciembre de dos mil cinco. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.

Presidente de la Sala,

 

 

 

_______________________

CARLOS OBERTO VÉLEZ

 

 

 

Vicepresidenta Temporal,

 

 

 

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ISBELIA PÉREZ DE CABALLERO                                              

 

Magistrado,

 

 

 

                                                                             

_________________________                                            

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ.

Magistrada-Ponente,

 

 

 

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YRIS  PEÑA DE ANDUEZA

 

Magistrado,

 

 

 

 

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LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ.

 

 

 

 

 

 Secretario,

 

 

 

 

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ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

 

 

 

Exp.: Nº AA20-C-2005-000345