SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010-000685

 

Ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA                  

 

En el juicio por resolución de contrato, intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, intentado por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OLJAPE, C.A., representada judicialmente por los abogados Antonio Mantilla Little y Pablo Antonio Mantilla, contra el ciudadano ÁLVARO JOSÉ CONTRERAS SÁNCHEZ, representado judicialmente por los abogados Pedro José Rodríguez Ríos, Carina Mercedes Azuaje Ávila y Pedro Miguel Rodríguez; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada Circunscripción Judicial, en fecha 20 de septiembre de 2010, dictó sentencia mediante la cual declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por la demandante contra el fallo dictado por el a quo en fecha 19 de enero de 2010, que declaró sin lugar la demanda; y 2) Improcedente la demanda por resolución de opción de compra-venta y subsidiaria de nulidad de venta; 3) Confirmó la decisión apelada.

 

Contra el referido fallo, el abogado Antonio Mantilla Little, apoderado judicial de la demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

 

         Concluida la sustanciación, pasa la Sala a dictar su decisión, bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos que a continuación se expresan:

 

DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

 

         De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la infracción del artículo 12 y ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, en concordancia con el artículo 244 ibidem, por haber incurrido el sentenciador en el vicio de inmotivación por contradicción.

         Argumentando para ello, lo siguiente:

“…Al inicio de la recurrida, en su parte narrativa, el Juez (sic) señala como: “Se inició el presente proceso de resolución de contrato de opción de compraventa…”

Luego, ya en la parte motiva de la recurrida Juez (sic) afirma que “se reclama la resolución del contrato de opción de compraventa…” (página 12).

Pero, posteriormente, el Juez (sic) de la recurrida aclara como “Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble…” (página 15).

Al final de las motivaciones correspondiente al análisis de la pretensión resolutoria, el Juez (sic) en la recurrida concluye: “Lo que significa que la presente acción de resolución del contrato de compraventa, no puede prosperar en derecho. ASI (sic) SE DECIDE.” (página 18).

Aparentemente, el Juez (sic) en la parte motiva de la sentencia recurrida, aunque observó que lo que se demandó fue la resolución del contrato de opción de compraventa, luego estimó que la acción incoada fue la resolución del contrato de compraventa, la cual concluyó que no puede prosperar.

Pero, luego en la parte dispositiva de la sentencia recurrida, declara “…IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa…”

Como se evidencia de las anteriores transcripciones, en las motivaciones de la recurrida no existe claridad, en cuanto si el Juez (sic) consideró que la demanda fue por la resolución del contrato de opción de compraventa, o si por el contrario, apreció que la acción ejercida fue de resolución del contrato de compraventa.

Si bien es cierto que el Juez (sic) de instancia no está atado a las calificaciones jurídicas de las partes, y muy especialmente a la denominación o calificación que de las acciones o pretensiones ellas señalen en sus escritos, pues conforme al principio iura novit curia, las partes alegan los hechos y el juez dice el derecho; no es menos cierto que por imperio legal, ex artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, siendo la finalidad de la parte motiva de la sentencia aclarar a las partes las consideraciones que han conducido a la decisión judicial, y permitir en caso de error el control de la legalidad, no debe existir contradicción en las apreciaciones del Juez (sic) sobre el derecho deducido, es decir, con relación a la calificación jurisdiccional de la acción ejercida, pues tal confusión viciaría de contradicción a la parte motiva, y a esta (sic) con relación a la dispositiva; como en el caso de la sentencia recurrida, en la cual queda la duda si realmente lo que desechó el Juez (sic), según sus razonamientos, y por la contradicción existente entre los distintos párrafos que conforman la parte motiva, fue la resolución de uno u de otro contrato…”.

 

El formalizante en la presente delación, denuncia que el ad quem incurrió en el vicio de inmotivación por contradicción, en razón, que en la motivación de su fallo no existe claridad, por cuanto, el juzgador en primer término consideró que la demanda versa sobre la resolución del contrato de opción de compra-venta, para luego, indicar que la misma se refiere a la resolución de contrato de compra-venta, declarando de este modo, en el dispositivo del fallo improcedente la demanda de resolución de contrato de opción de compra-venta, emitiendo de esa forma un fallo contradictorio.

Respecto a lo denunciado por el recurrente, el juzgador de alzada dejó establecido lo siguiente:

“…Del mérito.

Se reclama la resolución del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaria (sic) Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11.12.2007, bajo el Nº 01 (sic), tomo 99 y consecuentemente la nulidad de la venta contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10.04.2008, bajo el No. 30, Tomo 02 (sic), Protocolo Primero, de una casa-quinta y el terreno sobre el que está construida, ubicada en la Avenida (sic) Agustín Codazzi, sección Las Palmas, Manzana No. PW5, en el plano de la Urbanización (sic) San Bernardino, Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital.

(…Omissis…)

a.- De la acción de resolución del contrato de opción.

Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble, en vista de que protocolizada la venta una parte del precio no fue pagada.

(…Omissis…)

En el presente asunto subapelación, aun (sic) cuando fue acreditada la venta del inmueble objeto de la litis, con el documento de venta suscrito por las partes por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, 10.04.2008, bajo el Nº 36, Tomo 02 (sic), la parte actora niega que hubiese habido una terminación natural de la opción de compraventa, al también acreditar que no recibió la totalidad del precio, ya que al momento de la firma, tal como consta del documento reconocido quedó un saldo deudor de Bsf. 330.000,oo los cuales se comprometió a pagar el comprador y no ha satisfecho su pago. Considera quien sentencia que el hecho de pago parcial de la obligación convenida, no niega la terminación natural del contrato de opción. Ese impago o pago parcial, admitido por el comprador mediante el documento que suscribió y que posteriormente reconoció, lo que le confiere es el derecho a negarse a cumplir con la obligación de entrega del inmueble hasta tanto se produzca el pago, tal como lo prevé el artículo 1493 (sic) del Código Civil, dispositivo legal que excusa la obligación del vendedor ante el no pago, sin que pueda entenderse que es una modalidad de retención, ya que, como bien lo afirma el doctor José Ramón Burgos Villasmil, en su libro El Derecho de Retención en el Derecho Civil Venezolano, p. 103, se trata “de la aplicación concreta de la excepción de incumplimiento, cuyo derecho nace de un contrato bilateral en virtud de la ejecución simultánea de las obligaciones”.

Esta excepción de incumplimiento, que da el derecho a no entregar la cosa, obra directamente contra el contrato de venta suscrito y protocolizado y no contra la opción de compraventa, que terminó naturalmente con la venta. Luego, al terminar naturalmente el contrato de opción de compraventa, contra él no es ejercible ningún ataque, por una sencilla razón: no existe. Lo que significa que la presente acción de resolución del contrato de compraventa no puede prosperar en derecho. ASI (sic) SE DECIDE.

(…Omissis…)

V.- DISPOSITIVA.-

(…Omissis…)

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y subsidiaria de nulidad de venta incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A. contra el ciudadano ALVARO (sic) CONTRERAS, ambos identificados a los autos…”. (Negrillas y mayúsculas del texto).

 

De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el juzgador de alzada en el caso in comento, determinó que se demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, en fecha 11 de diciembre de 2007, y consecuentemente la nulidad de la venta, protocolizada por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008, de una casa quinta y el terreno sobre el que está construida.

En tal sentido, el juzgador señaló: “…Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble, en vista que de protocolizada la venta una parte del precio no fue pagada…”.

         De igual modo, indicó que en el sub iudice aún cuando fue acreditada la venta del inmueble objeto de controversia, con el documento de venta suscrito por las partes; la demandante negó que hubiese habido una terminación natural de la opción de compra-venta, por motivo, que no recibió la totalidad del precio, ya que al momento de la firma quedó un saldo deudor, el cual el comprador no ha satisfecho su pago, por lo que, consideró el juzgador que el hecho del pago parcial de la obligación convenida, no niega la terminación natural del contrato de opción.

         Determinado, el ad quem que dicho incumplimiento del comprador, da a la demandante el derecho a no entregar la cosa, y que él mismo obra directamente contra el contrato de venta suscrito y protocolizado, y no contra la opción de compra-venta, siendo que la misma terminó con la referida venta, considerando de este modo, que la resolución del contrato de compra-venta no puede prosperar en derecho.

         En consecuencia, el juzgador de alzada procedió a declarar en el dispositivo de su fallo: “…IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y subsidiaria nulidad de venta…”.

Ahora bien, respecto al vicio denunciado esta Sala en decisión N° 766 de fecha 15 de noviembre de 2005, en el juicio seguido por Distribuidora A.R.C., C.A., (DIARCA), contra Mavesa S.A., estableció, lo siguiente:

“…Respecto al vicio de inmotivación esta Sala en sentencia Nº 57, de fecha 5 de abril del 2001, expediente 00-390, dejó establecido lo siguiente:

“...Ahora bien, el vicio de inmotivación puede darse cuando: a) Se omite todo razonamiento de hecho o de derecho; b) Las razones del juzgador no tienen relación con el asunto decidido; c) Los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e insubsanables, o son motivos tan vagos o absurdos, que impiden conocer el criterio seguido para decidir...”.

En lo atinente específicamente al vicio de inmotivación por contradicción en los motivos de la decisión, la Sala en decisión N° 241, de fecha 19 de julio de 2000, expediente N° 99-481, señaló:

El vicio de contradicción, capaz de anular el fallo impugnado, debe encontrarse en su dispositivo, de suerte que lo haga inejecutable.

También existe el llamado vicio de motivación contradictoria, el cual constituye una de las modalidades o hipótesis de inmotivación de la sentencia, que se produciría cuando la contradicción está entre los motivos del fallo, de tal modo que se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y por ende nula.

(...Omissis...)

El último de los vicios aludidos –motivación contradictoria- como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil”.

Al respecto, el juzgador de alzada dejó establecido lo siguiente:

(…Omissis…)

Ahora bien, tal como consta del criterio doctrinario anteriormente transcrito, la contradicción en los motivos del fallo equivale a inmotivación, siempre que, naturalmente, la contradicción verse sobre un mismo punto, pues tal contradicción entre los considerandos de un fallo que versan sobre un mismo asunto, indefectiblemente conducen a la destrucción recíproca de los mismos y hace al fallo inmotivado…”. (Resaltado de la Sala).

 

         Conforme con el criterio jurisprudencial ut supra transcrito, la Sala considera que en el sub iudice no se configura el vicio de inmotivación por contradicción, por cuanto, aún cuando el juzgador de alzada señala en una fracción de su fallo: “…Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble, en vista que de protocolizada la venta una parte del precio no fue pagada…”, incurrió en un error material, pues, de su razonamiento expuesto, se desprende que efectivamente éste determinó que el objeto de controversia lo constituía la resolución del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador, en fecha 11 de diciembre de 2007.

Por consiguiente, el ad quem al determinar que al acreditarse en la presente causa la venta del inmueble objeto de controversia, con el documento de venta suscrito por las partes ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008, consideró que la defensa invocada por la demandante de incumplimiento de dicho contrato por parte del comprador, obra directamente contra el referido contrato de venta, y no contra la opción de compraventa, por lo que, a declarar en el dispositivo de su fallo, improcedente la demanda de resolución de opción de compra-venta, decidió conforme a derecho.

Acorde con las anteriores consideraciones, la Sala estima que en modo alguno, el juzgador de alzada incurrió en el vicio delatado, considerándose de este modo, improcedente la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, en concordancia con el artículo 244 ibidem. Así se decide.

 

II

 

         De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la infracción de los artículos 15, 146 y 361 eiusdem, con fundamento en lo siguiente:

“…Tal y como lo refiere el Juez (sic) en la recurrida, “…cuando en el petitorio libelado la parte actora manifiesta que igualmente “se decrete la nulidad del documento protocolizado bajo el número 30, tomo 02 (sic), Protocolo (sic) Primero (sic) de fecha 10 de abril de 2008 ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Capital”, está incorporando a su acción libelada una petición subsidiaria de nulidad…” (primer (sic) párrafo del literal b del numeral 4 de la sentencia, página 18).

Ahora bien, como quiera que se trata de un documento público conjunto, constituido por una escritura registrada de compraventa y además de constitución de hipoteca convencional de primer grado a favor del BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, C.A. hasta la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 750.000.000,oo), tal y como consta en la sentencia recurrida (literal b del numeral 3 de la sentencia, página 10), debió intentarse la acción de nulidad conjuntamente contra el acreedor hipotecario cuyo derecho real se fundamenta en ese mismo título registrado.

En el presente caso, se hace necesario el litisconsorcio pasivo, que deben integrar obligatoriamente los titulares de los derechos reales de propiedad y de hipoteca que descansan en el mismo título, cuya nulidad se pide en la demanda.

De tal forma que la legitimación pasiva ad causam les corresponde conjuntamente a ambos titulares, siendo la relación sustancial controvertida única e inquebrantable; y el litisconsorcio pasivo forzoso se encuentra implícito en la ley para la eventual eficacia de la pretensión de nulidad. Sería absolutamente ineficaz el fallo que acuerde la nulidad de un documento registrado, si en este (sic) además de la relación jurídica de las partes llamadas a juicio, existe también el título de un tercero, cuyo derecho fundamental a la defensa y al debido proceso resultaría infringido; determinado además como inejecutable la sentencia, en el sentido de que no podría modificarse la fe pública registral que emana del título del tercero, como consecuencia de un proceso judicial de nulidad del mismo documento registrado en el cual consta su derecho, y del cual fue absolutamente excluido…”.

 

         El recurrente delata la infracción de los artículos 15, 146 y 361 del Código de Procedimiento Civil, por menoscabo al derecho a la defensa, siendo que en el sub iudice se configura un litisconsorcio pasivo forzoso, entre el demandado y la institución bancaria Banco Industrial de Venezuela, C.A., por ser ésta acreedora hipotecaria, por lo que, debió intentarse igualmente la acción de nulidad contra dicha institución.

         Ahora bien, el ad quem estableció en su fallo, lo siguiente:

“…la sociedad mercantil CONSTRUCTORA OJALPE C.A. y el ciudadano ÁLVARO CONTRERAS suscribieron un contrato de opción a compraventa sobre una casa-quinta y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Avenida (sic) Agustín Codazzi, sección Las Palmas, manzana numero (sic) PW, en el plano de la urbanización San Bernardino, Parroquia San José, Municipio (sic) Libertador del Distrito Capital en fecha 11.12.2007, conviniéndose (i) que el precio de la venta sería de Bs. 900.000.000,oo, pagaderos asÍ: (sic) Bs. 270.000.000,oo con la opción y Bs. 630.000.000,oo al momento de la firma del documento definitivo. (ii) Que el término para la protocolización respectiva sería de 90 días, más 30 días de prorroga (sic). (iii) Que en caso de inejecución se acordó penalizar a cualquiera de las partes con una indemnización de Bs. 270.000.000,oo. ASI (sic) SE DECLARA.

(…Omissis…)

De acuerdo a lo establecido en las actas procesales y admitidas por ambas partes en sus diversos escritos en estrados, entre la compañía CONSTRUCTORA OLJAPE C.A. y el ciudadano ALVARO JOSÉ CASTRO SÁNCHEZ, se planteó una venta de un inmueble objeto de la litis. Se inicia la relación con un contrato de opción de compraventa, en el que se conviene que el precio de venta del inmueble sería de Bs. 900.000.000,oo de los cuales se entregan en garantía Bs. 270.000.000,oo. Llegada la oportunidad convenida, las partes suscriben y protocolizan el documento de venta del referido inmueble, manifestando en el mismo que el precio de venta es de Bs. 900.000.000,oo, que se recibe haciéndole la tradición legal y constituyéndose una garantía hipotecaria a favor del Banco Industrial de Venezuela para garantizar el préstamo de Bs. 300.000.000,oo. Sin embargo, y como complemento de esa operación el comprador, hoy demandado, suscribe un documento privado con una data del 09.04.2008 (f. 116) y declarado reconocido por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, 16.07.2008, manifestando que (i) entrega la cantidad de Bsf. 300.000,oo, quedando a deber la cantidad de Bsf. 330.000,oo, que la entregará el día 11.04.2008; y que (ii) después de materializado el pago se le hará formal entrega del inmueble…”.

 

         De la transcripción parcial del fallo recurrido, se desprende que el juzgador de alzada determinó en su fallo, que la empresa demandante Constructora Oljape, C.A., y el demandado ciudadano Álvaro José Castro Sánchez, celebraron una opción de compra-venta, sobre el inmueble objeto de la presente controversia, conviniendo en la referida opción que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de novecientos millones de bolívares (Bs. 900.000.000,00), entregando de este modo en garantía la cantidad de doscientos setenta millones de bolívares (Bs. 270.000.000,00).

         En la oportunidad de la protocolización del documento de venta, en el cual pactaron que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de novecientos millones de bolívares (Bs. 900.000.000,00), que se recibía en dicho acto a su entera satisfacción, por lo que se tramitaba el bien vendido; constituyéndose de este modo, gravamen hipotecario de primer grado hasta por la cantidad de setecientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 750.000.000,00), a favor del Banco Industrial de Venezuela, C.A., para garantizar el pago de un préstamo por la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,00), concedido al comprador, hoy demandado.

 

Respecto a lo denunciado por el formalizante, como es el menoscabo al derecho a la defensa, siendo que en el sub iudice se configura un litisconsorcio pasivo forzoso, la Sala considera oportuno hacer mención a lo dispuesto en decisión N° 94 de fecha 12 de abril de 2005, en el juicio seguido por Vestalia de Jesús Zarramera De Hernández y Otros contra Dimas Hernández Gil y Otro, expediente N° 2003-024, mediante el cual se estableció, lo siguiente:

“…el litisconsorcio puede definirse como la situación jurídica en que se hallan diversas personas vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en un proceso voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados.

Hay litisconsorcio necesario o forzoso cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, de manera que las modificaciones de dicho vínculo o estado jurídico deben operar frente a todos sus integrantes para tener eficacia;  por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás. En estos casos, la relación sustancial controvertida es única para todos los integrantes de ella, de modo que no puede modificarse sino a petición de uno o varios de ellos frente a todos los demás y debe resolverse de modo uniforme para todos…”.

 

         De modo que, la figura del litisconsorcio se circunscribe a que distintas personas se encuentran vinculadas por una o varias relaciones sustanciales, las cuales actuarán simultáneamente en una causa voluntaria o forzosamente, bien sea como demandantes o como demandados.

         Por lo que, ante la existencia en juicio de la figura del listisconsorcio, se debe atender a la circunstancia de si la relación sustancial debe estar configurada necesariamente por todos los litisconsortes, a los fines de interponer la demanda, motivo por el cual, se debe analizar la eficacia de la petición cuando se ejerza individualmente.

 

            Acorde con las anteriores consideraciones, la Sala estima que en modo alguno, en la presente causa se configura un litisconsorcio pasivo forzoso, entre el demandado ciudadano Álvaro José Contreras Sánchez y la institución bancaria Banco Industrial de Venezuela, C.A., pues, la relación sustancial debatida está dirigida a una persona natural, la cual no es integrante de otra relación sustancial con dicha institución bancaria.

 

En consecuencia, la Sala declara improcedente la infracción de los artículos 15, 146 y 361 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.

 

III

 

         De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante delata la infracción del artículo 12 eiusdem, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 243 ibidem, por incurrir el juzgador de alzada en el vicio de incongruencia negativa.

         Argumentando para ello, lo siguiente:

“…1°) Con relación al análisis del contrato cuya resolución se demandó, a los efectos legales de los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil (folios 249 al 255).

Inclusive, el Juez (sic) de la recurrida omitió pronunciamientos expresamente solicitados en los informes de la parte actora:

a)  AL FOLIO 254: “…pedimos al Tribunal (sic), con todo respeto, se pronuncie con relación a la ausencia total de disposiciones contractuales que evidencien, ni en forma literal, ni en forma sobreentendida, que el propósito o intención de las partes fuera la de diferir el cruce de voluntades, en cuanto a la cosa y al precio de la compraventa, para otra convención posterior.”

b) AL FOLIO 255: “De tal forma que, siendo el contrato de compraventa de naturaleza consensual, y en el caso que hoy nos ocupa perfeccionado en virtud del consentimiento de los contratantes –en cuanto a la cosa y al precio- legítimamente manifestado en el documento autenticado ante la Notaría Pública 7ª del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 11 de diciembre de 2007, bajo el N° 1 del Tomo (sic) 99, lo que celebraron las partes en esa escritura fue un contrato de compraventa, con existencia de todos sus elementos y requisitos esenciales: capacidad, consentimiento, cosa y precio, y sin el acuerdo, ni expreso ni tácito, de condiciones suspensivas que lo impidiesen, o del diferimiento del cruce de voluntades para otro contrato posterior; y no una simple promesa bilateral de compraventa, y menos aun (sic) una opción de venta, como lo calificaron erróneamente tanto las partes, como el Juez (sic) en el fallo recurrido; y así pedimos, muy respetuosamente, sea aclarado en la decisión del recurso de apelación, muy respetuosamente, sea aclarado en la decisión del recurso de apelación, en correcta aplicación de las disposiciones legales contenidas en los artículos 1.141, 1.161 y 1.474 del Código Civil”.

2°) Con respecto a la cláusula penal estipulada por las partes en el contrato cuya resolución fe (sic) demandada (folios 260 y 261).

El Juez (sic) en la recurrida, se abstuvo de pronunciarse con relación a la naturaleza jurídica de la cláusula penal acordada por las partes, y específicamente a los argumentos contenidos en los siguientes párrafos:

a)  AL FOLIO 261: “Con relación a la cláusula penal acordada expresamente por las partes, debemos señalar que no debe confundirse con obligaciones alternativas o facultativas, figuras distintas y aun (sic) opuestas en su finalidad a la cláusula penal, entendida ésta como una obligación accesoria, establecida como garantía del cumplimiento de la obligación principal.”

b) AL FOLIO 262: “No obstante, todavía en la actualidad, en nuestro derecho la cláusula penal tiene también el efecto, como lo dice su adjetivo, de penalizar, de castigar la inejecución para motivar su cumplimiento”.

3°) Con relación a la pretensión accesoria de nulidad del título registrado (folio 262).

El Juez (sic) en la recurrida, igualmente, se abstuvo de pronunciarse con respecto a la pretensión de nulidad del documento o título registrado, al tenor del siguiente párrafo:

AL FOLIO 262: “En cuanto a la pretensión de nulidad del documento protocolizado, debe destacarse que lo que la parte actora pide en el libelo de la demanda, no es la nulidad del contrato de venta, sino la nulidad del título o documento registrado, como consecuencia de la resolución del contrato de venta. En ese sentido, con todo respeto solicitamos al Juez (sic) a quem (sic), aplique la doctrina de nuestro magno tribunal, según la cual no debe confundirse la declaratoria de nulidad del título registrado, con la nulidad del acto jurídico a que se refiere el mismo.”

El vicio de incongruencia negativa que se denuncia, ha podido tener influencia determinante en el contenido de la parte dispositiva del fallo recurrido, por cuanto los planteamientos en pugna guardan estrecha relación: 1°) con los especiales efectos de los contratos de finalidad traslativa, y su perfeccionamiento solo (sic) consensu; 2°) con la adecuación del caso concreto, correspondiente al contrato cuya resolución se demanda, al supuesto de hecho del artículo 1.474 del Código Civil; 3°) con la facultad de reclamar acumulativamente la resolución del mismo contrato y su cláusula penal; y 4°) a la pretensión de nulidad del título o documento registrado, accesoria a la resolución demandada, perseguida por la parte actora, puntos éstos a que se contraen los alegatos que silenció el fallo recurrido; de forma tal que si el Juez (sic) Superior (sic) se hubiese pronunciado específicamente con respecto a dichas alegaciones en la sentencia objeto del recurso extraordinario, otra hubiese sido la motivación del fallo, y hasta quizá otro el resultado de su dispositiva, o al menos los pronunciamientos omitidos hubiesen permitido un mejor y más adecuado control de la legalidad de sus errores en casación…”.

 

         De los alegatos expuestos por el recurrente en la presente delación, la Sala observa, que los mismos están dirigidos a desvirtuar la interpretación y calificación otorgada por el ad quem al contrato cuya resolución se demandó, y no al vicio de incongruencia negativa, por motivo, -según a criterio del formalizante-, que el juzgador se abstuvo de pronunciarse con relación a la naturaleza de la cláusula penal acordada por las partes, así como, la pretensión accesoria de nulidad del título registrado.

         De manera que, evidencia la Sala que el recurrente bajo el contexto de una delación por defecto de actividad, pretende cuestionar la interpretación dada por el ad quem a la resolución de contrato demandada, por lo que, ha debido encuadrar su pretensión bajo el contexto de una denuncia por infracción de ley, en concordancia con el criterio sentado por esta Sala, respecto que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, por ende, sus decisiones sólo pueden ser atacadas en casación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite a esta Máxima Jurisdicción conocer de aquellas denuncias que acusen el error en la calificación del contrato (error de derecho o por suposición falsa) y desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, lo que conduciría a que la cláusula establecida produzca los efectos de una estipulación no celebrada, lo cual debe denunciarse por suposición falsa. (Sent de fecha 15 de noviembre de 2005, caso Maper Export S.A., contra La Empresa Integral Del Táchira S.A.)

         En consecuencia, esta Sala desecha la presente delación por infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 243 eiusdem. Así se decide.

 

INFRACCIÓN DE LEY

I

 

         De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.140, 1.160, 1.161, 1.282, 1.474, 1.527 y 1.582 del Código Civil, alegando para ello, lo siguiente:

“…el Juez (sic) en la recurrida obvió la aplicación de toda la estructura legal que norma los contratos atípicos o innominados como la promesa bilateral de compraventa, es decir las reglas generales que deben aplicarse a todos los contratos, los efectos legales del consentimiento legítimamente manifestado en todos los contratos de finalidad traslativa de la propiedad u otros derechos; los derechos que emanan de todos los contratos bilaterales en caso de inejecución de sus obligaciones; y las normas específicas del contrato de compraventa, que la definen por sus elementos, y obligaciones principales de las partes. Con ello, dejó de aplicar en el fallo en cuestión los artículos 1.140, 1.160, 1.161, 1.167, 1.282, 1474, 1.527 y 1528 del Código Civil.

(…Omissis…)

Todas las disposiciones legales anteriormente citadas fueron inaplicadas por el juez en la recurrida, quien solo (sic) se limitó a consideraciones extralegales, pero que fueron determinantes para la suerte definitiva de su dispositiva.

No aplicó el artículo 1.140 del Código Civil, porque de lo contrario hubiese sometido la promesa de compraventa a las reglas generales contenidas en los artículos 1.160, 1.161 y 1.167 del mismo código.

Dejó de aplicar el artículo 1.160 del Código Civil, porque de lo contrario, hubiese aplicado a la promesa de compraventa todas las consecuencias legales que se derivan de ese mismo contrato, según la ley, como, por ejemplo, los efectos del artículo 1.161 del Código Civil para todos aquellos contratos consensuales de finalidad traslativa de propiedad y otros derechos.

No aplicó el artículo 1.161 del Código Civil, porque de lo contrario hubiese considerado que manifestado legítimamente el consentimiento de las partes en cuanto a la cosa y al precio en el documento autenticado previo a la tradición legal, se perfeccionó el contrato de compraventa. La realidad del consentimiento se concretó de modo tangible en la coexistencia de obligaciones correspectivas, desde el mismo momento del otorgamiento del contrato autenticado, en el cual las partes se obligaron (sic) la vendedora a transferir la propiedad con el otorgamiento del documento de venta en el registro, y el comprador a pagar el saldo del precio en el mismo acto de la tradición registral.

Dejó de aplicar el artículo 1.167 del Código Civil, porque de lo contrario hubiese admitido que la inejecución de la obligación de pagar el saldo del precio en el día y lugar de la tradición, faculta a quien su (sic) cumplió con sus obligaciones, a reclamar la resolución de la promesa bilateral de compraventa, con los daños y perjuicios. En la controversia, quedó claro que sí hubo inejecución, por parte del demandado, de pagar la totalidad del precio como se había convenido en el contrato bilateral cuya resolución demandó la parte que sí cumplió, la vendedora, quien dio cumplimiento a su obligación con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante el registro público. La inaplicación del dispositivo del referido artículo 1.167 CCV, se patentizó al negar su aplicación ante la inejecución de la obligación del demandado derivada de un contrato bilateral, desconociendo la vigencia no solo (sic) de dicha norma, sino también de las disposiciones legales de los artículos 1.140 y 1.160 eiusdem, que a su vez someten al contrato atípico o innominado de promesa bilateral de compraventa, a las reglas generales en materia de contratos y a las específicas del género de los contratos bilaterales.

El Juez (sic) en la recurrida, no aplicó el artículo 1.282 del Código Civil, que debió aplicar por imperio del artículo 1.140 que también desconoció; y la denunciada inaplicación se concretó cuando el Juez (sic) Superior (sic) consideró, como punto esencial de la parte motiva del fallo recurrido, la inexistencia del contrato cuya resolución fue demandada, por su “terminación natural”, es decir, su extinción por el otorgamiento del instrumento de propiedad erga omnes ante el registro público, sin ajustarse a los medios legales de extinción de las obligaciones previstos en la disposición inaplicada.

En resumen, el Juez (sic) en la recurrida resolvió la controversia planteada sin atenerse a la ley vigente, no juzgó de acuerdo con las normas legales aplicables al caso concreto; y en su lugar, aplicó consideraciones no fundamentadas en la ley para desechar las pretensiones de la accionante, incurriendo en infracción de la disposición fundamental del proceso civil contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.

 

         El recurrente delata “…el juez en la recurrida obvió la aplicación de toda la estructura legal que norma los contratos atípicos o innominados como la promesa bilateral de compraventa, es decir las reglas generales que deben aplicarse a todos los contratos, los efectos legales del consentimiento legítimamente manifestado en todos los contratos de finalidad traslativa de la propiedad u otros derechos; los derechos que emanan de todos los contratos bilaterales en caso de inejecución de sus obligaciones; y las normas especificas (sic) del contrato de compraventa, que la definen por sus elementos, y obligaciones principales de las partes. Con ello, dejó de aplicar en el fallo en cuestión los artículos 1.140, 1.160, 1.161, 1.167, 1.282, 1.474, 1.527 y 1.528 del Código Civil…”.

         Sin embargo, de las defensas invocadas por el formalizante en la presente delación, la Sala observa, que lo pretendido por éste es denunciar el error en la interpretación del contrato de compra-venta, y no la falta de aplicación de las referidas normativas.

         Ahora bien, en relación, a la técnica para denunciar el error de interpretación de los contratos, esta Sala en sentencia de fecha 12 de agosto de 2005, caso: Ana Teresa Pérez Vivas, Contra Fanny Coromoto Sánchez Rodríguez y Jhonny Alberto Collazo Collazo, expediente 2005-000205, señaló lo siguiente:

“…La Sala observa, que la formalizante pretende cuestionar en Casación la supuesta desviación intelectual del juez superior al interpretar el contrato de opción de compra-venta.

Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”. (Negritas de la Sala).

 

En consecuencia, conforme a lo anteriormente expuesto y en aplicación a la jurisprudencia anteriormente transcrita, la Sala desestima la presente denuncia, por inadecuada fundamentación. Así se establece.

 

II

 

         De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción “…por el Juez (sic) Superior (sic) en la recurrida de la norma contenida en el artículo 12 eiusdem, que ordena a los jueces atenerse en sus decisiones a la verdad y a las normas de derecho, por error de juzgamiento o error de derecho, por la errada calificación jurídica del contrato cuya resolución fue demandada, con falta de aplicación de los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil…”.

         Argumentando para ello, lo siguiente:

“…el Juez (sic) en el presente caso diferenció la celebración de dos (2) contratos, el primero autenticado que calificó jurídicamente como opción de compraventa, y el segundo registrado que calificó como de venta.

Con ello, erró en la calificación jurídica del contrato cuya resolución fue demandada.

(…Omissis…)

En el caso concreto de la controversia bajo examen, el Juez (sic) Superior (sic) calificó al contrato autenticado como una opción de compraventa, cuando realmente se trató, desde el principio, desde la celebración del contrato autenticado previo a la tradición legal del inmueble, un contrato de compraventa.

La tesis según la cual a la promesa bilateral de compraventa no se le aplica el artículo 1.161 del Código Civil, ni se encuentran en ella contenidos los elementos esenciales que definen al contrato de compraventa ex artículo 1.474 eiusdem, se sitúa en una posición dimetralmente (sic) opuesta al sistema legal venezolano vigente en la materia. Bajo la vigencia del actual sistema legal, y la aplicación conjugada de los artículos 1.140, 1.160, 1.161, 1.474, 1.486, 1.488, 1.527 y 1.528, no es válido sostener en Venezuela la autonomía del contrato atípico de promesa bilateral de compraventa de un inmueble, u “opción de compraventa”, muy especialmente cuando en sus estipulaciones concurran las obligaciones recíprocas, del vendedor y del comprador, aquel (sic) de transferir la propiedad inmobiliaria erga omnes con el ulterior otorgamiento del instrumento en el registro público; y éste de pagar el precio de la venta en el acto de dicho otorgamiento.

(…Omissis…)

Esta tesis es la que se corresponde plenamente con el sistema legal venezolano, en virtud de la aplicación conjugada de los artículos 1.140, 1.160 y 1.161, en concordancia con los artículos 1.474, 1.527 y 1.528, todos del Código Civil vigente. De lo contrario se excluiría, como lo hizo el Juez (sic) en la recurrida, en la que desconoció en forma absoluta la existencia y el alcance de los antes citados preceptos legales, la aplicación de toda la estructura que esas normas integran en materia de los contratos típicos o nominados y atípicos o innominados, y con específica relación a los contratos de finalidad traslativa de la propiedad y otros derechos, y al contrato de compraventa, en la legislación venezolana.

Las posiciones doctrinarias, superficiales y unilaterales, que niegan la unidad de ambos contratos, el atípico de promesa bilateral de compraventa y el nominado de compraventa, como elementos integrantes de una misma pero compleja relación contractual, resultado del fenómeno de la unidad del complejo negocial, bajo el criterio unificador de una misma causa o función económico social, además de desconocer la aplicación de las normas generales del sistema legal venezolano en materia de contratos, y especiales de los contratos bilaterales, consensuales, traslativos y de compraventa, con olvido de la correlación y unidad causal y funcional de ambas figuras, son las que han servido a ciertas prácticas delictuosas, que lamentablemente ocurren en nuestro tráfico inmobiliario, con las que se suele prometer fraudulentamente la venta de un mismo inmueble a varios solicitantes, bajo figuras documentales de promesas bilaterales de compraventa, impropiamente llamadas opciones, bajo el refugio de que la teoría del precontrato le permite una legítima facultad de desistimiento al vendedor.

Para la correcta calificación jurídica del contrato cuya resolución fue demandada, el Juez (sic) en la recurrida debió aplicar los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil, así como también los artículos 1.140, 1.160, 1.527 y 1.528 eiusdem…”.

 

         El formalizante delata que el ad quem infringió la normativa contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por error de juzgamiento o error de derecho, por la errónea calificación jurídica del contrato cuya resolución se demandó, en concordancia, con la falta de aplicación de los artículos 1.161 y 1.474 del Código Civil.

         Acorde con el anterior señalamiento, esta Sala da por reproducidos lo argumentos expresados en la primera denuncia por infracción de ley, en la cual se dejó expresamente establecido que la errónea calificación del contrato sólo será atacable en casación, por el primer caso de suposición falsa.

         En tal sentido, respecto a la técnica para denunciar tal vicio de suposición falsa, esta Sala en sentencia Nº 607 de fecha 12 de agosto de 2005, caso: Banco Latino y Otra contra Inversiones Fococam, C.A. y Otros, expediente N° 05-142, con ponencia de la Magistrada que suscribe el presente fallo, señaló:

“…En este orden de ideas, resulta pertinente ratificar que quien pretenda denunciar el vicio en comentario, debe cumplir con las previsiones establecidas por esta Sala, a través de su doctrina inveterada la cual ha señalado cuando es procedente la denuncia de falso supuesto; resaltando así mismo la existencia de tres hipótesis de suposición falsa y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio. Al efecto sobre el punto, en sentencia Nº 201 emanada de esta Sala de Casación Civil en fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A. contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419, se ratificó el criterio de la manera siguiente:

“...El artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, es el que prevé los casos de suposición falsa, antes denominado falso supuesto, así:

‘...o que la parte dispositiva del fallo sea consecuencia de una suposición falsa por parte del Juez, que atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo...’.

(...Omissis...)

Por otra parte, la denuncia de suposición falsa debe cumplir inexorablemente con la técnica elaborada por la Sala a través de su pacífica y constante doctrina, que dice:

‘Para que la Corte pueda examinar y decidir acerca de la determinación y apreciación que los jueces del mérito hayan efectuado sobre los hechos y las pruebas, es indispensable que el formalizante se ajuste a la técnica elaborada por la Sala para la denuncia apropiada de casación sobre los hechos, técnica que exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia.

Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta de expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa...”.

 

         De manera que, si bien el formalizante alega en la presente delación, que el juzgador de alzada incurrió en la errónea calificación del contrato, siendo dicha infracción denunciable por el primer caso de suposición falsa, la Sala, en modo alguno evidencia de los alegatos invocados por el recurrente, indicación y denuncia del texto o textos aplicados falsamente, el razonamiento de por qué a su juicio el juzgador da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; ni mucho menos, la exposición de las razones que indiquen que la infracción cometida fue determinante en el dispositivo del fallo.

En consecuencia, de conformidad con todo lo anteriormente expuesto y en aplicación a la jurisprudencia anteriormente transcrita, la Sala desestima la presente denuncia, por inadecuada fundamentación. Así se decide.

 

III

 

         De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción del artículo 12 eiusdem, y la falsa aplicación de los artículos 1.133 y 1.493 del Código Civil, con fundamento en lo siguiente:

“…no es aplicable al caso concreto la norma del artículo 1.493 del Código Civil, por cuanto los supuestos de hecho contenidos en ese dispositivo legal, no guardan relación alguna con la situación planteada en el contrato cuya resolución fue demandada.

Los supuestos normativos contenidos en el citado artículo 1.493 CCV, no coinciden con la situación planteada y sometida a la jurisdicción, que se corresponde realmente con la existencia y celebración de un contrato bilateral atípico contentivo de una promesa bilateral de compraventa, y la pretensión deducida de resolución de ese contrato por incumplimiento del demandado; ante el cual éste argumentó: 1°) haber (sic) cumplido “…en los términos expresados, cumplió su obligación de pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, conforme lo dispuesto en el Artículo (sic) 1.527 del Código Civil.” (contestación (sic) a la demanda, folio 83, tercer párrafo, negrillas y cursivas del mismo escrito); 2°) que (sic) “No se puede exigir el cumplimiento judicial de una obligación, cuya obligación se ha cumplido cabalmente por las partes en concepto de ley entre dichos contratantes” (idem, folios 83, último párrafo, y 84, primer párrafo).

Menos aún, podía el Juez (sic) en la recurrida, con base en la aplicación del artículo 1.493 del Código Civil, y que contiene en abstracto situaciones diferentes a la controversia en cuestión, concluir que el incumplimiento alegado por la vendedora, por falta del pago del precio, “lo que le confiere es el derecho a negarse a cumplir con la obligación de entrega del inmueble hasta tanto se produzca el pago”, y que ese derecho “obra directamente contra el contrato de venta suscrito y protocolizado y no contra la opción de compraventa. Luego, al terminar naturalmente el contrato de opción de compraventa, contra él no es ejercible ningún ataque, por una sencilla razón: no existe. Lo que significa que la presente acción de resolución del contrato de compraventa no puede prosperar en derecho. ASI (sic) SE DECIDE.” Que fue la motivación determinante para la parte dispositiva de la recurrida en la cual se declaró “…IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa…”

En su lugar, ante los hechos controvertidos, de una litis conformada por la pretensión de la parte actora de la resolución de un contrato bilateral de promesa de compraventa por incumplimiento; y las excepciones perentorias del demandado, de cumplimiento o pago, así como de extinción del contrato cuya resolución se demandó, como consecuencia de un pretenso perfeccionamiento de la compraventa mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad en el Registro (sic) Público (sic), el Juez (sic) debió aplicar el artículos (sic) 1.167 del Código Civil, que en los contratos bilaterales faculta a las partes ante la inejecución de la otra a reclamar su cumplimiento o resolución; el artículo 1.140 eiusdem, que somete a todos los contratos, típicos y atípicos (incluyendo a la promesa bilateral de compraventa) a las reglas generales del mismo título (como por ejemplo el dispositivo adjetivo del artículo 1.167 ya citado); el artículo 1.161 del mismo código (sic) civil (sic), que norma como los contratos de finalidad traslativa se perfeccionan con el solo (sic) consentimiento legítimamente manifestado, norma general aplicable a la promesa de compraventa ex artículo 1.140 ya citado; y el artículo 1.474 del Código Civil, norma especial que define por sus elementos al contrato de compraventa, para determinar la verdadera naturaleza jurídica de la relación negocial integrada por ambos documentos suscritos por las partes en conflicto.

Con relación al artículo 1.133 del Código Civil, de cuya supuesta aplicación el Juez (sic) en la recurrida también pretende sostener los motivos que lo conducen a declarar improcedente la demanda de resolución, hay que aceptar que constituye una norma general en materia de contratos, la más general porque define como tales a toda la amplia gama de convenciones, pactos, acuerdos y estipulaciones celebradas entre dos o más personas para generar, normar, transmitir, modificar y extinguir vínculos jurídicos, en todas sus clasificaciones históricas y actuales. No obstante, sus supuestos de hecho normativos solo (sic) señalan los necesarios elementos y fines de cualquier contrato, los cuales se encuentran igualmente en el contrato cuya resolución fue demandada; pero, además de servir para calificar al acto accionado como contrato, y a categorizarlo como una especie dentro de ese género jurídico, en nada puede fundamentar las conclusiones a que llegó, sin asidero legal, el Juez (sic) Superior (sic), según las cuales el contrato cuya resolución se pretende se extinguió con el cumplimiento de la tradición legal al otorgarse el instrumento de propiedad en el Registro (sic) Público (sic); y que por tanto, no puede prosperar el reclamo de su resolución basado en la inejecución del demandado del pago de un precio estipulado en un contrato que consideró extinguido e inexistente, conduciéndolo en definitiva a consecuencias distintas y contrarias a las previstas en las normas jurídicas en que pretendió fundamentar su fallo, incurriendo así en la falsa aplicación de los artículos 1.133 y 1.493 del Código Civil…”.

 

         El recurrente denuncia la falsa aplicación de los artículos 1.133 y 1.493 del Código Civil, siendo que los supuestos de hechos contemplados en dichas normativas, no se corresponden con la situación planteada en el contrato cuya resolución se demanda.

Al respecto, es pertinente precisar que el vicio de falsa aplicación de una norma jurídica, ocurre cuando el supuesto de hecho previsto en la norma no coincide con los hechos que constan en los autos y el juez aplica la norma (elemento sine qua nom). (Sentencia N° 017 de fecha 28 de enero de 2009).

         En tal sentido, las normativas denunciadas como infringidas, disponen lo siguiente:

“…Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.493: El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, o a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido…”.

 

         Ahora bien, la Sala a los fines de evidenciar las infracciones denunciadas por el formalizante, pasa a transcribir un extracto parcial de la sentencia recurrida, la cual es del siguiente tenor:

“…De la acción de resolución del contrato de opción.

Para una mayor inteligencia del asunto hay que señalar que se demanda la resolución del contrato de compraventa de un inmueble, en vista de que protocolizada la venta una parte del precio no fue pagada.

Esto (sic) obliga a hacer varias precisiones.

La primera, es que de acuerdo a lo que dispone el artículo 1.133 del Código Civil, el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Y como categoría contractual se incluye a la opción de compraventa cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo (sic) II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.

En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar y la promesa bilateral de contratar.

La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo éste el caso más frecuente.

Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina (sic) Pública (sic) de Registro (sic) competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.

Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.

Ahora, al tener la opción de compraventa como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que si no se cumplen conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento.

En el presente asunto subapelación, aun (sic) cuando fue acreditada la venta del inmueble objeto de la litis, con el documento de venta suscrito por las partes por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, 10.04.2008, bajo el Nº 36, Tomo (sic) 02 (sic), la parte actora niega que hubiese habido una terminación natural de la opción de compraventa, al también acreditar que no recibió la totalidad del precio, ya que al momento de la firma, tal como consta del documento reconocido quedó un saldo deudor de Bsf. 330.000,oo los cuales se comprometió a pagar el comprador y no ha satisfecho su pago. Considera quien sentencia que el hecho de pago parcial de la obligación convenida, no niega la terminación natural del contrato de opción. Ese impago o pago parcial, admitido por el comprador mediante el documento que suscribió y que posteriormente reconoció, lo que le confiere es el derecho a negarse a cumplir con la obligación de entrega del inmueble hasta tanto se produzca el pago, tal como lo prevé el artículo 1493 (sic) del Código Civil, dispositivo legal que excusa la obligación del vendedor ante el no pago, sin que pueda entenderse que es una modalidad de retención, ya que, como bien lo afirma el doctor José Ramón Burgos Villasmil, en su libro El Derecho de Retención en el Derecho Civil Venezolano, p. 103, se trata “de la aplicación concreta de la excepción de incumplimiento, cuyo derecho nace de un contrato bilateral en virtud de la ejecución simultánea de las obligaciones”.

Esta excepción de incumplimiento, que da el derecho a no entregar la cosa, obra directamente contra el contrato de venta suscrito y protocolizado y no contra la opción de compraventa, que terminó naturalmente con la venta. Luego, al terminar naturalmente el contrato de opción de compraventa, contra él no es ejercible ningún ataque, por una sencilla razón: no existe. Lo que significa que la presente acción de resolución del contrato de compraventa no puede prosperar en derecho. ASI (sic) SE DECIDE…”.

 

         De la transcripción parcial de fallo recurrido, se desprende que el juzgador de alzada determinó en su fallo, que mediante el documento de venta suscrito por las partes, por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008, fue acreditada la venta del inmueble objeto de controversia, sin embargo, ante tal situación la demandante niega que hubiese habido una terminación natural de la opción de compra-venta, siendo que, no recibió la totalidad del precio de dicha venta, ya que al momento de la firma quedó un saldo deudor de trescientos treinta mil bolívares fuertes (Bs.F. 330.000,00), los cuales se comprometió a pagar el comprador y éste no ha satisfecho tal pago.

         De manera que, el ad quem ante tal circunstancia estimó que ese pago parcial, el cual, fue admitido por el comprador mediante documento reconocido, le confiere al vendedor el derecho a negarse a cumplir con la obligación de la entrega del inmueble hasta tanto se produzca dicho pago, tal y como, lo consagra el artículo 1.493 del Código Civil, normativa ésta que excusa la obligación del vendedor ante la no cancelación.

         Por consiguiente, el juzgador de alzada estableció que dicho incumplimiento por parte del comprador, confiere el derecho al vendedor a no entregar el inmueble objeto de controversia, por lo que, obra directamente con el contrato de venta suscrito y protocolizado, y no contra la opción de compra-venta, la cual, terminó naturalmente con el otorgamiento de dicha venta.

         Del razonamiento expuesto por el ad quem en su fallo, la Sala, aprecia que éste en modo alguno, incurrió en la delatada infracción por falsa aplicación del artículo 1.133 del Código Civil, siendo que, la primera normativa “…está destinada a determinar que el vínculo jurídico que emerge cuando dos o mas (sic) personas realizan una convención que establece para ambos obligaciones y derechos, se celebra un contrato…”, (Sentencia N° 109 de fecha 3 de abril de 2003).

Siendo que, la presente causa estuvo regida a disipar el hecho de que las partes se comprometieron mediante la celebración de la venta suscrita por las partes, por ante la Oficina Inmobiliaria del Quinto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de abril de 2008, a cumplir cabalmente las obligaciones derivadas de ella.

Igualmente, la Sala estima que no incurrió en la falsa aplicación del artículo 1.493 eiusdem, por cuanto, la demandante al no recibir la totalidad del precio de dicha venta, ya que, al momento de la firma quedó un saldo deudor de trescientos treinta mil bolívares fuertes (Bs.F. 330.000,00), los cuales se comprometió a pagar el comprador y éste no ha satisfecho tal pago, conforme a lo dispuesto en dicha normativa, efectivamente la accionante no está obligada a hacer la entrega del inmueble objeto de controversia, aún cuando acordó con el demandado un plazo para el pago del precio, el cual no fue cumplido, hasta tanto no reciba el monto adeudado.

Por las anteriores consideraciones, la Sala declara improcedente la infracción por falsa aplicación de los artículos 1.133 y 1.493 del Código Civil. Así se decide.

 

D E C I S I Ó N

 

         En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de septiembre de 2010

         De conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la recurrente al pago de las costas procesales.

         Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, ya mencionado.

         Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de mayo de dos mil once. Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.

Presidenta de la Sala-Ponente,

 

 

 

____________________________

YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

 

Vicepresidenta,

 

 

 

________________________

ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

 

Magistrado,

 

 

_________________________

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ

 

Magistrado,

 

 

 

_____________________

CARLOS OBERTO VÉLEZ

 

Magistrado,

 

 

 

______________________________

LUÍS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ

 

 

 

 

Secretario,

 

 

 

 

__________________________

CARLOS WILFREDO FUENTES

 

 

 

 

Exp. AA20-C-2010-000685

 

Nota: Publicada en su fecha a las

 

 

 

 

Secretario,